A Reforma Tributária de 2025 vai alterar profundamente a forma como imóveis, donos e inquilinos lidam com tributos no Brasil. A partir de 2026, os aluguéis e as vendas de imóveis entram em um novo sistema de cobrança, trazendo impactos diretos para quem possui uma casa ou depende da renda de locação.

Até então, os tributos se limitavam ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Com a chegada do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), a situação muda, tornando mais complexa a vida de quem investe ou mora em imóveis.

O que muda para donos de casa a partir de 2026

A principal alteração é que proprietários que possuem mais de três imóveis alugados e uma renda anual acima de R$ 240 mil passarão a recolher IBS e CBS sobre os valores recebidos. Até hoje, o recolhimento era simples, feito via declaração no IRPF.

Outro ponto de atenção é o limite de tolerância: quem ultrapassar o teto de R$ 240 mil em até 20% também será enquadrado. Isso significa que até pequenas variações de receita poderão trazer grandes consequências fiscais para famílias que vivem da renda de casa alugada.

Como funcionarão os novos tributos

O IBS ficará sob responsabilidade de estados e municípios, substituindo tributos como o ISS. Já a CBS será administrada pela União, em substituição ao PIS e Cofins. A soma dessas duas cobranças, ainda que com reduções iniciais, representa aumento da carga tributária.

Essa mudança atinge diretamente a rentabilidade de quem possui casa para alugar e pode provocar reajustes nos contratos, aumentando os valores cobrados dos inquilinos.

Linha do tempo da transição

A transição será gradual:

• 2026 e 2027: alíquotas simbólicas para adaptação.

• 2028 a 2032: aumento progressivo, com redução de tributos antigos.

• 2033: consolidação final, quando ISS, PIS e Cofins deixam de existir e IBS e CBS passam a valer integralmente.

  

Durante esse período, tanto donos quanto inquilinos de casa precisarão se adaptar à nova realidade fiscal.

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Redutores previstos na lei

Para reduzir o impacto, algumas medidas foram criadas:

• Locações residenciais terão 70% de desconto na base de cálculo, além de abatimento de R$ 600 por imóvel.

• Venda de imóveis contará com 50% de redução na base tributária, mas ainda acumulando ITBI e IR sobre ganho de capital.

• Imóveis antigos adquiridos até dezembro de 2026 poderão usar como referência o menor valor entre o custo corrigido pelo IPCA ou o valor de mercado.

Mesmo com esses redutores, a cobrança extra tende a aumentar os custos finais.

Casa para temporada terá regras mais duras

No caso de imóveis de temporada, muito comuns em regiões turísticas e plataformas digitais, a Reforma será mais pesada. A legislação equipara esses contratos à hospedagem, com redução menor de base de cálculo (apenas 40%). Isso deve elevar a carga tributária, tornando esse tipo de negócio menos vantajoso para quem aposta em aluguel de curta duração.

Impactos esperados no mercado imobiliário

A expectativa é que proprietários de casa repassem parte do aumento ao valor do aluguel, pressionando inquilinos, especialmente em grandes cidades. Também pode haver retração na oferta de imóveis para locação, pela perda de atratividade.

Investidores, por sua vez, devem considerar alternativas como fundos imobiliários ou ativos de renda fixa, em busca de rentabilidade mais previsível e menor carga tributária.

O papel da contabilidade e do planejamento

Com a nova legislação, a atuação de contadores será indispensável. Além de calcular os impactos, esses profissionais ajudarão a revisar contratos, projetar cenários e cumprir as novas obrigações acessórias, evitando multas e penalidades.

Quem tem casa alugada precisará contar com esse suporte técnico para manter o controle financeiro e tributário.

Impacto social para famílias e inquilinos

Muitas famílias brasileiras dependem da renda de aluguel como principal sustento. A elevação da carga tributária pode comprometer esse orçamento. Já os inquilinos devem se preparar para reajustes que podem superar a inflação, encarecendo o custo de vida.

Em cidades turísticas ou grandes centros, o impacto tende a ser mais forte, enquanto municípios menores podem até ganhar em arrecadação, mas à custa de um peso maior sobre a população.

Estratégias para donos de imóveis

Quem possui casa deve adotar estratégias para enfrentar as mudanças:

• Diversificação de investimentos: equilibrar imóveis com fundos ou ativos financeiros.

• Revisão de contratos: antecipar negociações pode evitar tributos maiores.

• Planejamento sucessório: reduzir custos em transferências futuras.

Essas medidas ajudam a minimizar os impactos e a preservar a rentabilidade do patrimônio.

A Reforma Tributária de 2025 inaugura um novo ciclo para o mercado imobiliário a partir de 2026. A inclusão de aluguéis e vendas de imóveis na cobrança do IBS e da CBS aumenta a complexidade e a carga tributária.

Donos de casa precisarão de organização e planejamento para manter seus ganhos, enquanto inquilinos podem sentir no bolso a pressão de novos reajustes. O período de transição até 2033 será fundamental para adaptação, e quem se preparar desde já terá mais chances de reduzir impactos e encontrar oportunidades nesse novo cenário.